Calcula el DSCR a partir del NOI y el servicio de deuda, evalúa los umbrales de 1.00, 1.20 y 1.25, y estima el préstamo DSCR máximo que tu propiedad puede sostener.
Comienza con un escenario DSCR típico y luego ajusta renta, gastos, monto del préstamo y tasa para reflejar tu propiedad real.
Incluye impuestos, seguro, administración, mantenimiento, vacancia y HOA en los gastos operativos mensuales para obtener un NOI más preciso.
Ingresa los ingresos, monto del préstamo, tasa de interés y plazo para calcular tu DSCR.
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La razón de cobertura del servicio de deuda (DSCR) mide qué tan bien el ingreso operativo neto de una propiedad cubre sus pagos de deuda anuales. Los prestamistas utilizan el DSCR para dimensionar préstamos DSCR para rentas e inmuebles comerciales, y normalmente exigen un DSCR mínimo entre 1.20 y 1.25 para aprobar un préstamo. Esta calculadora te permite calcular el DSCR a partir del NOI o de la renta mensual menos gastos, verificar la calificación contra los umbrales estándar de 1.00, 1.20 y 1.25, y estimar el monto máximo de préstamo que el flujo de caja de tu propiedad puede sostener a un DSCR objetivo.
El DSCR es la razón entre el ingreso operativo neto y el servicio de deuda anual. Un DSCR de 1.00 significa que la propiedad genera exactamente lo necesario para cubrir su hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que genera un 25% más que el pago, dejando un colchón ante vacancia, reparaciones y cambios de tasa. El DSCR es la métrica central de underwriting para los préstamos DSCR para rentas, que califican al prestatario en función del flujo de caja de la propiedad y no de los ingresos personales.
Fórmula
Comprueba si tu propiedad supera los umbrales típicos de 1.00, 1.20 y 1.25 antes de solicitar un préstamo DSCR o una hipoteca comercial.
Usa el cálculo de préstamo máximo para encontrar el monto más grande que tu NOI puede sostener al DSCR objetivo, dadas la tasa y el plazo actuales.
Las tasas de los préstamos DSCR cambian rápido. La tabla de sensibilidad muestra cómo se mueve tu DSCR si la tasa sube o baja medio punto o un punto entero.
Ingresa renta mensual y gastos operativos y la calculadora los convierte automáticamente a NOI anual para comparar propiedades sobre la misma base de flujo de caja.
Recalcula el DSCR a la tasa de hoy para ver si tu propiedad actual aún califica, o qué renta y gastos necesitarías para refinanciar a un préstamo DSCR.
Un DSCR menor a 1.00 significa que la renta no cubre la hipoteca. Esta calculadora lo señala de inmediato y muestra el NOI necesario para alcanzar el punto de equilibrio.
Los inversionistas usan préstamos DSCR para calificar con base en ingresos por renta en lugar de ingresos personales. Usa esta calculadora para confirmar que la propiedad supera el mínimo DSCR del prestamista antes de aplicar.
Los inversionistas de rentas STR pueden ingresar tarifa por noche × ocupación como renta mensual y restar limpieza, administración y comisiones de plataforma como gastos operativos para probar la cobertura DSCR.
Para propiedades de 2 a 4 unidades y multifamiliares pequeños, calcula el DSCR con la renta total menos gastos operativos para evaluar una compra o refinanciamiento.
Los prestamistas comerciales típicamente exigen un DSCR entre 1.20 y 1.30. Usa el modo NOI para hacer underwriting de oficinas, retail, industrial o uso mixto.
Recalcula el DSCR a la tasa actual para ver si tu propiedad aún califica para un refinanciamiento con retiro de capital o de tasa y plazo.
Resuelve para el NOI necesario para superar un DSCR objetivo y luego deduce el aumento de renta o el recorte de gastos requerido para lograrlo.
El DSCR es la razón entre el ingreso operativo neto de una propiedad y su servicio de deuda anual. Le indica al prestamista cuánto flujo de caja tiene la propiedad disponible para cubrir su hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de NOI que el pago del préstamo.
Para la mayoría de los programas de préstamos DSCR, un buen DSCR es de 1.25 o más. Un DSCR de 1.20 es el mínimo común para deuda comercial convencional. Un DSCR de 1.35 o más se considera fuerte y puede calificar para mejor precio. Un DSCR menor a 1.00 significa que la propiedad no cubre su servicio de deuda.
El DSCR se calcula dividiendo el Ingreso Operativo Neto entre el Servicio de Deuda Anual. El NOI es igual a los ingresos por renta menos los gastos operativos (impuestos, seguro, mantenimiento, vacancia, administración, HOA), sin incluir el pago hipotecario. El servicio de deuda anual es el total de capital e interés pagados en doce meses.
La mayoría de los programas de préstamos DSCR para renta exigen un DSCR mínimo entre 1.20 y 1.25. Algunos prestamistas ofrecen préstamos sin ratio o con DSCR menor a 1.0, pero suelen requerir tasas más altas, mayor enganche y reservas. El mínimo exacto varía según el prestamista, el tipo de propiedad y el LTV.
El DSCR mide la capacidad de una propiedad para cubrir su propia deuda con sus ingresos por renta. El DTI (razón deuda-ingreso) mide la capacidad personal del prestatario para cubrir todas sus deudas con sus ingresos personales. Los préstamos DSCR usan el DSCR de la propiedad para calificar, por lo que suelen omitir la verificación de DTI personal, lo que permite a los inversionistas escalar su portafolio de rentas.
Algunos prestamistas ofrecen préstamos DSCR sub-1.0, a menudo llamados programas sin ratio o de bajo ratio. Estos suelen requerir mayor enganche (a menudo 25-30%), tasas de interés más altas y mejor crédito. Un DSCR menor a 1.00 significa que la propiedad no cubre completamente el pago del préstamo, por lo que las reservas y el crédito deben compensar.
El DSCR incluye impuestos y seguro del lado de los ingresos, ya que forman parte de los gastos operativos que reducen el NOI. Del lado del servicio de deuda, el DSCR tradicional usa solo capital e interés, mientras que algunos programas DSCR para renta exigen PITIA (capital, interés, impuestos, seguro y cuotas de asociación). Siempre confirma qué definición usa tu prestamista.
Puedes mejorar el DSCR aumentando el NOI (subir la renta, reducir vacancia, recortar gastos operativos) o reduciendo el servicio de deuda anual (bajar el monto del préstamo, alargar el plazo, fijar una tasa más baja o comprar puntos para reducirla). Usa los resultados de préstamo máximo y NOI de equilibrio para ver cómo cada palanca cambia tu ratio.