Calcula pagos de hipotecas comerciales, periodos de solo intereses y el pago final al vencimiento, con LTV frente al límite supervisor y DSCR.
Hipoteca permanente de un banco o cooperativa de crédito. Como el prestamista es una institución de depósito asegurada, le aplican los límites supervisores de préstamo-valor que figuran más abajo.
Ambos son opcionales: déjalos en blanco para un préstamo totalmente amortizable y sin DSCR.
Relaciones máximas de préstamo-valor que las instituciones de depósito aseguradas no pueden superar en sus propias políticas internas de crédito. 12 CFR Parte 365, Apéndice A — Directrices Interinstitucionales sobre Políticas de Crédito Inmobiliario
| Categoría de Préstamo | Límite de LTV |
|---|---|
| Terreno sin urbanizar | 65 % |
| Urbanización de terrenos | 75 % |
| Construcción: comercial, multifamiliar y otros usos no residenciales | 80 % |
| Construcción: residencial de 1 a 4 viviendas | 85 % |
| Inmueble edificado | 85 % |
Estimaciones solo para planificación; no constituyen una oferta de préstamo. El precio, la estructura y el análisis de riesgo reales varían según el prestamista y el inmueble. Las Directrices Interinstitucionales advierten que un préstamo dentro de un límite regulatorio no es por ello sólido. Confirma las condiciones con tu prestamista.
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Las hipotecas comerciales rara vez se pagan solas. Un préstamo a diez años firmado sobre un cuadro de amortización de veinticinco deja pendiente la mayor parte del capital cuando el plazo termina, y ese saldo —el pago final— vence de una sola vez. Esta calculadora resuelve la cuota con la frecuencia real de facturación del pagaré, muestra el pago final en cifras claras y compara tu relación préstamo-valor con el único límite que publica un regulador.
En una hipoteca comercial corren dos relojes distintos. El plazo de amortización fija el tamaño de la cuota, como si el préstamo durase toda su extensión. El plazo del préstamo fija cuándo quiere el prestamista recuperar su dinero. Cuando el plazo es más corto que la amortización —lo normal en deuda conduit, puente y en la mayoría de la deuda comercial bancaria—, la cuota solo llega a amortizar una parte del capital, y el resto se paga o se refinancia al vencimiento. Si además añades un periodo inicial de solo intereses, durante él no se amortiza nada de capital y el pago final crece.
Fórmula de la Cuota de un Préstamo Comercial
Comprueba cómo mueven la cuota y el pago final el plazo, la amortización y la tasa antes de llevar una operación a un prestamista.
Descubre exactamente qué saldo vence al final y en qué año, para que la refinanciación se programe en lugar de descubrirse.
Un préstamo bancario barato y amortizable y un puente caro de solo intereses se diferencian en algo más que la tasa. Compara la cuota, los intereses totales y lo que queda debiendo.
Averigua si el préstamo que pides queda dentro del límite supervisor de préstamo-valor con el que trabaja un banco, o por encima de él.
Casi todas las calculadoras de préstamos comerciales entierran el pago final entre los resultados. Aquí es lo primero que ves, junto con el porcentaje del préstamo original que representa, porque refinanciar ese saldo es el verdadero acontecimiento al vencimiento.
Un pagaré facturado por trimestres no es una cuota mensual multiplicada por tres. La cuota se resuelve con la tasa que realmente se aplica a cada periodo, así que el cuadro llega a cero en vez de dejar un saldo que nadie esperaba.
Tu relación préstamo-valor se compara con los límites supervisores del 12 CFR Parte 365, Apéndice A —la tabla interinstitucional que vincula a los bancos— y no con una banda inventada. Cuando un producto queda fuera de ese régimen, lo decimos en lugar de inventarnos una.
Un tramo inicial de solo intereses cambia a la vez la cuota, el total de intereses y el pago final. Introduce los meses y todas las cifras y el cuadro se actualizan juntos.
Es el saldo del préstamo que sigue pendiente cuando termina el plazo. Aparece siempre que el plazo es más corto que el periodo de amortización: la cuota se dimensiona para el cuadro largo, así que a lo largo del plazo corto solo se amortiza parte del capital. Un préstamo de 2.000.000 US$ a diez años con amortización a veinticinco y una tasa del 7,25 % deja unos 1,58 millones de dólares al vencimiento, alrededor del 79 % del préstamo original.
El periodo de amortización fija la cuota; el plazo fija la fecha límite. Un préstamo 10/25 se valora como si durase veinticinco años, pero vence a los diez. Si ambos coinciden, el préstamo se amortiza por completo y al final no vence nada.
Las Directrices Interinstitucionales sobre Políticas de Crédito Inmobiliario (12 CFR Parte 365, Apéndice A) fijan límites supervisores que la política interna de un banco no puede superar: 85 % en inmueble edificado, 80 % en construcción comercial y multifamiliar, 75 % en urbanización de terrenos y 65 % en terreno sin urbanizar. Los bancos pueden prestar por encima de un límite, pero esos préstamos se declaran y están topados como porcentaje del capital. Las directrices añaden que un préstamo dentro del límite no es automáticamente sólido.
No. Los límites supervisores vinculan a las instituciones de depósito aseguradas. Los préstamos conduit los otorgan fideicomisos de titulización; los puente, fondos de deuda; y los de dinero duro, prestamistas privados, y ninguno queda cubierto. Ninguna autoridad pública fija un máximo para ellos, así que cada prestamista establece el suyo.
No hay un mínimo regulatorio publicado. El 12 CFR Parte 365 obliga al prestamista a considerar la cobertura del servicio de la deuda, pero no fija ninguna cifra, y los requisitos varían según el prestamista, el tipo de inmueble y el mercado. Esta calculadora informa del ratio en lugar de calificarlo; usa la calculadora de DSCR para contrastar un préstamo con el compromiso concreto que te haya fijado tu prestamista.
Durante él, cada cuota es de intereses y no se amortiza capital, así que la cuota es menor pero el saldo no se mueve. La amortización arranca después desde el importe original íntegro, lo que significa menos plazo restante para devolverlo, un pago final mayor y más intereses en total.