Calcule pagos de solo interés durante la construcción, costos totales de interés y calendario de desembolsos. Compare préstamos de solo construcción vs construcción a permanente.
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Los préstamos de construcción funcionan de manera fundamentalmente diferente a las hipotecas tradicionales. En lugar de recibir el monto total del préstamo por adelantado, los fondos se desembolsan en etapas llamadas desembolsos a medida que se construye su hogar — típicamente a través de 4 a 6 fases que cubren cimentación, estructura, instalaciones mecánicas, acabados interiores y finalización. Durante el período de construcción (generalmente 12–18 meses), usted paga solo intereses sobre el monto que ha sido desembolsado, lo que significa que su pago mensual comienza pequeño y crece a medida que avanza la construcción. Nuestra calculadora de préstamos de construcción modela este proceso de desembolso por fases, mostrándole exactamente cuánto pagará cada mes durante la construcción, el costo total de intereses antes de que se complete su hogar y cómo cambia su pago cuando el préstamo se convierte en una hipoteca permanente. Ya sea que esté construyendo una casa personalizada, actuando como propietario-constructor o planificando una renovación importante, comprender estos costos antes de comenzar la obra es esencial para mantenerse dentro del presupuesto.
Un préstamo de construcción es una herramienta de financiamiento a corto plazo — que generalmente dura de 12 a 18 meses — que cubre el costo de construir una nueva vivienda o completar una renovación importante. A diferencia de una hipoteca tradicional donde recibe el monto total del préstamo al cierre, los fondos del préstamo de construcción se liberan en fases llamadas desembolsos a medida que se completan los hitos de construcción. Un inspector verifica cada fase antes de que se libere el siguiente desembolso. Durante el período de construcción, usted hace pagos de solo interés sobre el monto que ha sido desembolsado, no el monto total del préstamo. Esto significa que su primer pago mensual podría ser solo unos cientos de dólares (interés sobre el desembolso de cimentación), mientras que el pago de su último mes podría ser varios miles (interés sobre el saldo totalmente desembolsado). Después de que se completa la construcción, el préstamo se convierte automáticamente en una hipoteca permanente (préstamo de construcción a permanente o cierre único) o debe pagarse con una hipoteca separada (préstamo de solo construcción o doble cierre). Las tasas de interés de los préstamos de construcción son típicamente 1–2 puntos porcentuales más altas que las tasas hipotecarias convencionales porque el prestamista asume más riesgo — están prestando contra una propiedad que aún no existe completamente. Los requisitos de pago inicial generalmente van del 10% al 25% del costo total de construcción, dependiendo del prestamista y su solvencia crediticia.
Fórmula de Pago de Interés Mensual
Interés Mensual = Saldo Desembolsado × (Tasa Anual ÷ 12)Los préstamos de construcción cobran intereses solo sobre los fondos desembolsados, lo que significa que su pago aumenta cada mes a medida que se desembolsa más dinero. Nuestra calculadora modela este calendario de desembolso progresivo para que sepa exactamente cuánto interés total pagará durante todo el período de construcción — un número que sorprende a muchos constructores primerizos.
Durante la construcción, probablemente seguirá pagando alquiler o una hipoteca de su vivienda actual mientras también hace pagos de solo interés del préstamo de construcción. Conocer su obligación mensual exacta durante cada fase de la construcción le ayuda a planificar el flujo de efectivo y evitar tensiones financieras durante el proceso de construcción.
Los préstamos de construcción a permanente tienen un solo cierre y un conjunto de tarifas, mientras que los préstamos de solo construcción requieren dos cierres pero le permiten buscar la mejor tasa hipotecaria permanente. Nuestra calculadora muestra el costo total de cada enfoque para que pueda tomar una decisión informada basada en su situación específica.
Vea cómo crece su saldo pendiente a través de cada fase de construcción con gráficos interactivos y una tabla detallada del calendario de desembolsos. Comprender el patrón escalonado de los desembolsos le ayuda a planificar pagos mensuales crecientes y negociar mejores términos de desembolso con su constructor.
Más allá del costo de construcción, la obra implica intereses durante la construcción, costos de cierre y potencialmente dos conjuntos de tarifas. Nuestra calculadora le da el panorama financiero completo — costo total del proyecto incluyendo todos los gastos de financiamiento — antes de comprometerse a comenzar la obra.
Para préstamos de construcción a permanente, vea exactamente cómo cambia su pago cuando convierte de solo interés a capital e interés completo. La sección de transición muestra su nuevo pago mensual, el interés total durante el plazo de la hipoteca y le ayuda a comprender el costo a largo plazo de su nueva vivienda.
Está construyendo una casa unifamiliar personalizada por $350,000–$600,000 con un contratista general. Use la calculadora para estimar sus pagos mensuales de solo interés durante la construcción de 12 meses, el costo total de interés y cuál será su pago de hipoteca permanente después de que se complete la construcción. El calendario de desembolsos de 5 fases funciona mejor para la mayoría de las construcciones personalizadas.
Actuar como su propio contratista general para ahorrar en el margen del constructor significa que necesita una planificación financiera cuidadosa. Los préstamos de construcción para propietarios-constructores a menudo tienen tasas ligeramente más altas (0.25–0.5% más) y requieren más documentación. Use nuestra calculadora con el tipo de préstamo Solo Construcción ya que muchos prestamistas no ofrecen préstamos de cierre único a propietarios-constructores, y planifique un período de construcción más largo de 16–18 meses.
Comprar terreno sin desarrollar y construir en él a menudo implica un préstamo combinado de terreno y construcción. Ingrese el costo total del proyecto (precio de compra del terreno más costo de construcción) como su costo de construcción, y la calculadora mostrará su panorama financiero completo desde la compra del terreno hasta el desembolso final de construcción. Muchos prestamistas ofrecen financiamiento combinado para simplificar el proceso.
Las renovaciones completas y las grandes ampliaciones de viviendas a menudo usan financiamiento de préstamo de construcción cuando el alcance excede lo que un préstamo con garantía hipotecaria puede cubrir. Use el calendario de desembolsos de 4 fases para proyectos de renovación, que tienen menos hitos de construcción distintos. Ingrese solo el costo de renovación (no el valor actual de su vivienda) como el costo de construcción y establezca un período de construcción más corto de 6–10 meses.
Comparar opciones de cierre único (construcción a permanente) versus doble cierre (solo construcción más refinanciamiento) es una de las decisiones más importantes en el financiamiento de construcción. Use la calculadora en ambos modos para comparar costos totales: los préstamos de cierre único ahorran en costos de cierre pero pueden tener tasas ligeramente más altas, mientras que los préstamos de doble cierre le permiten asegurar la mejor tasa permanente disponible cuando termine la construcción.
Los pagos de préstamos de construcción se calculan de manera diferente a las hipotecas estándar. Durante la construcción, usted paga solo intereses sobre el monto que ha sido desembolsado, no el monto total del préstamo. La fórmula es simple: Pago Mensual = Saldo Desembolsado × (Tasa Anual ÷ 12). Por ejemplo, si se han desembolsado $100,000 en un préstamo con tasa del 7.5%, su pago mensual es $100,000 × (0.075 ÷ 12) = $625. A medida que ocurren más desembolsos y el saldo aumenta, su pago mensual aumenta en consecuencia. Es por eso que los pagos de préstamos de construcción comienzan bajos y aumentan durante todo el proceso de construcción.
Sí, durante la fase de construcción típicamente hace pagos de solo interés. No paga ningún capital durante la construcción — solo intereses sobre el monto que ha sido desembolsado a su constructor a través de los desembolsos. Esto mantiene sus pagos más bajos durante la fase de construcción cuando también puede estar pagando alquiler o una hipoteca de su vivienda actual. Una vez que se completa la construcción, el préstamo se convierte en una hipoteca estándar de capital e interés (construcción a permanente) o debe refinanciarse en una hipoteca permanente (solo construcción).
Los pagos de un préstamo de construcción de $300,000 varían durante el proceso de construcción porque solo paga intereses sobre los fondos desembolsados. Asumiendo 20% de enganche ($60,000), tendría un monto de préstamo de $240,000. Con 7.5% de interés con un calendario de 5 desembolsos estándar en 12 meses: Mes 1-2 (Cimentación, 15% desembolsado): ~$225/mes. Mes 3-4 (Estructura, 40% desembolsado): ~$600/mes. Mes 5-6 (Instalaciones, 60% desembolsado): ~$900/mes. Mes 7-9 (Interior, 85% desembolsado): ~$1,275/mes. Mes 10-12 (Completo, 100% desembolsado): ~$1,500/mes. Interés total durante la construcción: aproximadamente $10,800. Después de convertir a una hipoteca de 30 años al 6.5%, su pago permanente sería aproximadamente $1,517/mes.
Un préstamo de construcción a permanente (C-a-P), también llamado préstamo de cierre único, combina su financiamiento de construcción e hipoteca permanente en un solo préstamo con un cierre. Durante la fase de construcción, usted hace pagos de solo interés sobre los fondos desembolsados. Cuando se completa la construcción, el préstamo se convierte automáticamente en una hipoteca permanente con pagos de capital e interés — sin segundo cierre, sin segundo conjunto de tarifas, sin necesidad de recalificar. La tasa permanente generalmente se fija al cierre original. Esta es la opción más popular porque es más simple y menos costosa en general, aunque la tasa puede ser ligeramente más alta que la que podría obtener comprando por separado después de la construcción.
Los desembolsos de préstamos de construcción son liberaciones periódicas de fondos a medida que su hogar alcanza hitos específicos de construcción. Típicamente, el proceso funciona así: su constructor completa una fase de construcción (por ejemplo, cimentación), solicita un desembolso al prestamista, el prestamista envía un inspector para verificar que el trabajo está completo y luego libera ese porcentaje de los fondos del préstamo. La mayoría de los préstamos de construcción usan 4–6 desembolsos, con fases comunes siendo cimentación y preparación del sitio (10–15%), estructura y techos (20–25%), instalaciones mecánicas como plomería, HVAC y electricidad (15–20%), acabados interiores como paneles de yeso, pisos y gabinetes (20–25%), y finalización incluyendo paisajismo y lista de pendientes (10–15%). Su pago de solo interés se recalcula después de cada desembolso basado en el nuevo saldo acumulado.
La mayoría de los prestamistas de construcción requieren un pago inicial del 10–25% del costo total de construcción. El requisito exacto depende de su puntaje crediticio, el prestamista y el programa de préstamo. Los préstamos de construcción convencionales típicamente requieren 20–25% de enganche. Los préstamos de construcción FHA (Cierre Único FHA) pueden permitir tan poco como 3.5% de enganche. Los préstamos de construcción VA están disponibles con 0% de enganche para veteranos elegibles. Si ya posee el terreno, su valor puede contar como parte de su pago inicial, potencialmente reduciendo o eliminando el efectivo que necesita traer al cierre. Un pago inicial más grande generalmente lo califica para una tasa de interés más baja y mejores términos de préstamo.
Los préstamos de construcción tienen requisitos crediticios más estrictos que las hipotecas estándar porque los prestamistas asumen más riesgo al financiar una propiedad que aún no existe. La mayoría de los prestamistas de construcción convencionales requieren un puntaje crediticio mínimo de 680, con las mejores tasas para prestatarios con puntajes de 720 o más. Los préstamos de construcción FHA pueden aceptar puntajes tan bajos como 580 con un pago inicial mayor (10%+) o 620 para el 3.5% estándar de enganche. Los préstamos de construcción VA típicamente necesitan 620+. Más allá del puntaje crediticio, los prestamistas también quieren ver ingresos estables, baja relación deuda-ingreso (generalmente menos del 43%) y reservas de efectivo que cubran más de 6 meses de pagos de construcción.
La fase de construcción de un préstamo de construcción típicamente dura de 12 a 18 meses, aunque los plazos pueden variar de 6 meses para construcciones simples a 24 meses para grandes casas personalizadas. La mayoría de los prestamistas limitan el período de construcción a 12–14 meses para construcciones estándar y 18–24 meses para proyectos de lujo o complejos. Si la construcción toma más de lo esperado, puede necesitar solicitar una extensión a su prestamista, que generalmente implica una tarifa de extensión del 0.25–0.5% del monto del préstamo. Después de la fase de construcción, un préstamo de construcción a permanente se convierte en una hipoteca estándar de 15 o 30 años, mientras que un préstamo de solo construcción debe pagarse o refinanciarse.
Las tasas de interés de los préstamos de construcción son típicamente 1–2 puntos porcentuales más altas que las tasas hipotecarias convencionales. A principios de 2025, las tasas de préstamos de construcción generalmente oscilan entre 7% y 9.5% para prestatarios con buen crédito (700+), en comparación con 6–7% para hipotecas estándar. Las tasas varían según su puntaje crediticio, pago inicial, el prestamista y si es una tasa fija o variable. Muchos préstamos de construcción usan tasas variables vinculadas a la tasa preferencial, lo que significa que su tasa podría cambiar durante el período de construcción. Los préstamos de construcción a permanente pueden ofrecer un bloqueo de tasa al cierre para la fase permanente, protegiéndolo de aumentos de tasas durante la construcción.
Las diferencias clave entre préstamos de construcción e hipotecas son significativas. Con un préstamo de construcción, el dinero se desembolsa en fases a medida que avanza la construcción, usted paga solo intereses sobre el saldo desembolsado, el plazo es corto (12–18 meses), las tasas son más altas (7–9%) y el prestamista requiere inspecciones antes de cada desembolso. Con una hipoteca, recibe el monto total al cierre, paga capital e interés desde el primer día, el plazo es largo (15 o 30 años), las tasas son más bajas (6–7%) y la vivienda ya existe como garantía. Los préstamos de construcción también tienen requisitos de calificación más estrictos — puntajes crediticios mínimos más altos, pagos iniciales más grandes y prueba de seguro adecuado y calificaciones del constructor. Piense en un préstamo de construcción como financiamiento puente que hace que su hogar se construya, después de lo cual se convierte en o es reemplazado por una hipoteca estándar.