Calcula tu DTI frontal y total, y descubre qué programas lo aceptan, con las relaciones reales de FHA, VA, USDA y convencional.
VA es el único programa sin tope duro de DTI. Por encima del 41 % el expediente se decide por el ingreso residual: lo que queda del ingreso neto después de todas las deudas. Agrega tu ingreso neto y tu región para ejecutar esa prueba.
Las relaciones de calificación son guías de cada programa, no aprobaciones: el puntaje de crédito, las reservas, el enganche y la evaluación automatizada importan, y cada prestamista puede imponer requisitos más estrictos. La cifra del 43 %, tan repetida, provenía de la regla de Hipoteca Calificada anterior a 2021 y ya no es un límite regulatorio. Esta es información educativa, no asesoramiento financiero.
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Tu relación deuda-ingreso compara lo que debes cada mes con lo que ganas cada mes, antes de impuestos. Divide los pagos mensuales de deuda entre el ingreso mensual bruto y multiplica por 100. Los prestamistas leen dos versiones: la relación frontal, que cuenta solo los costos de vivienda, y la relación total, que cuenta todas las deudas recurrentes. Esta calculadora reporta ambas y las compara con las relaciones de calificación que FHA, VA, USDA, convencional y jumbo publican realmente, y ejecuta la prueba de ingreso residual de VA, la única medida que puede aprobar un expediente por encima de los límites habituales.
La relación deuda-ingreso (DTI) es la parte de tu ingreso mensual bruto comprometida con pagos de deuda. Cuenta la hipoteca o el alquiler, el impuesto predial, el seguro de vivienda y las cuotas HOA, los préstamos de auto, los préstamos estudiantiles, los préstamos personales, los mínimos de tarjeta de crédito, la pensión alimenticia, la manutención infantil y cualquier obligación como cofirmante. No cuenta los servicios públicos, el teléfono, la despensa, las primas de seguro médico o de auto, ni las suscripciones. Los prestamistas se apoyan en ella porque mide capacidad, no historial: el puntaje de crédito dice cómo has manejado la deuda, el DTI dice cuánto margen queda. La relación frontal aísla la vivienda, y por eso FHA y USDA publican un límite aparte, más bajo, solo para ella.
Fórmula
Descubre qué programas ya acepta tu relación para que la solicitud que envíes sea la que tiene más probabilidades de aprobarse.
La relación de vivienda de FHA es más estricta con 31 %, pero su vía de excepción en deuda total llega al 50 %. Cuál te conviene depende de cómo se distribuye tu deuda, no solo de su tamaño.
Una relación superior a la guía de VA no es un rechazo. Ejecuta la prueba de ingreso residual para ver si el expediente aún sostiene el préstamo.
Prueba quitando un pago a la vez y observa la relación. El pago que más la mueve rara vez es el saldo que se siente más grande.
Agrega el pago previsto en Otras Deudas y observa qué le hace a tu elegibilidad hipotecaria antes de firmar en la agencia.
Las deudas adquiridas desde tu préstamo original se vuelven a contar al refinanciar. Verifica que la relación siga aprobando antes de pagar un avalúo.
Calcula cuánta deuda mensual debe desaparecer para alcanzar la relación estándar del siguiente programa, y apunta a esa cifra.
Fannie Mae permite 50 % vía Desktop Underwriter; el par estándar de FHA es 31/43 y llega a 40/50 con dos factores compensatorios; USDA fija 29/41. Un solo número no puede representarlos a todos, y el 43 % no representa a ninguno.
Un expediente puede aprobar en deuda total y aun así fallar en FHA o USDA solo por la vivienda. Ingresar el impuesto predial, el seguro y las cuotas HOA da la cifra de vivienda que un evaluador calcularía de verdad.
VA no tiene tope duro de DTI: por encima del 41 % la decisión depende del ingreso residual. Ingresa tu región y el tamaño de tu hogar y esto aplica la Tabla de Ingresos Residuales de 38 CFR 36.4340(e) a tu ingreso neto.
El ingreso bruto menos las deudas no es dinero gastable; todavía no se ha descontado ningún impuesto. Agrega tu ingreso neto y obtendrás el remanente real en lugar de uno favorecedor.
El desglose muestra la participación de cada categoría en tu total. Liquidar el saldo más pequeño no siempre es la forma más rápida de mover la relación: lo es el pago más grande.
Una solicitud rechazada deja una consulta dura en tu historial. Comparar la relación con todos los programas primero te dice a qué puerta tocar.
Por debajo del 36 % es cómoda: cumple el estándar de suscripción manual de Fannie Mae y la clásica regla 28/36. Por debajo del 20 % es excelente. Entre 36 % y 43 % aún calificas para la mayoría de los programas, pero con menos opciones. Por encima del 43 % dependes de una vía de excepción: Desktop Underwriter hasta 50 %, o el 40/50 de FHA con dos factores compensatorios.
No. La cifra del 43 % provenía de la definición general de Hipoteca Calificada, que la CFPB reemplazó en 2021 por una prueba basada en el precio que compara la TAE del préstamo con la tasa promedio de oferta preferente. El texto actual de 12 CFR 1026.43 ya no contiene ningún umbral de DTI. Cada programa sigue publicando sus propias relaciones —Fannie Mae de 36 % a 50 %, FHA de 43 % a 50 %, VA 41 %, USDA 41 %— pero ya no existe una única línea regulatoria del 43 %.
Divide los pagos mensuales de deuda entre el ingreso mensual bruto y multiplica por 100. Con 5.000 US$ al mes y 1.500 US$ en deudas: (1.500 US$ ÷ 5.000 US$) × 100 = 30 %. Usa el ingreso bruto, antes de impuestos, e incluye todas las deudas recurrentes pero ningún gasto de vida.
La relación frontal cuenta solo la vivienda: capital e intereses de la hipoteca, impuesto predial, seguro y cuotas HOA. La relación total cuenta la vivienda más todos los demás pagos de deuda. FHA y USDA publican ambas; los prestamistas convencionales, VA y jumbo suelen mirar solo la total. Cuando alguien cita una sola cifra de DTI, casi siempre es la total.
El par estándar de HUD para préstamos con suscripción manual es 31/43: 31 % de vivienda y 43 % de deuda total. Con un factor compensatorio documentado llega a 37/47; sin deuda discrecional, 40/40; con dos factores compensatorios, 40/50. Las Viviendas Energéticamente Eficientes pueden usar 33/45. Los préstamos que reciben un Approve del TOTAL Mortgage Scorecard se rigen por la decisión automatizada.
38 CFR 36.4340(d) establece que el estándar es 41 % o menos. A diferencia de otros programas no hay tope duro: superar el 41 % activa un análisis adicional en lugar de un rechazo, y la prueba decisiva es el ingreso residual, el dinero que queda después de todas las deudas y los gastos de vida.
El ingreso residual es lo que queda del ingreso neto después de pagar todas las deudas mensuales y el mantenimiento y los servicios de la vivienda. VA publica un mínimo por región y tamaño de hogar en la Tabla de Ingresos Residuales de 38 CFR 36.4340(e). Una familia de cuatro en el Sur necesita 1.003 US$ al mes en un préstamo de 80.000 US$ o más; la misma familia en el Oeste necesita 1.117 US$. Los hogares de más de cinco suman 80 US$ por persona hasta siete. A los solicitantes en servicio activo cerca de una base militar se les puede reducir el mínimo al menos un 5 %.
La Guía de Venta de Fannie Mae fija 36 % para préstamos con suscripción manual, ampliable a 45 % cuando el prestatario cumple los requisitos de puntaje de crédito y reservas, y 50 % para expedientes procesados por Desktop Underwriter. El crédito convencional no publica una relación de vivienda aparte.
7 CFR 3555.151(h) fija una relación PITI del 29 % y una relación de deuda total del 41 %. La vía de exención del manual combina una relación de vivienda de hasta 32 % con una de deuda total de hasta 44 % cuando hay factores compensatorios, y los expedientes que reciben un Accept del sistema automatizado GUS no necesitan exención.
Bruto: el ingreso antes de impuestos y deducciones. Por eso un DTI de apariencia sana puede dejar poco para vivir, y por eso VA usa el ingreso residual, calculado sobre el ingreso neto, como segunda prueba. Ingresa aquí tu ingreso neto y la calculadora mostrará el remanente honesto junto a la relación.
Hipoteca o alquiler, impuesto predial, seguro de vivienda, cuotas HOA, préstamos de auto, préstamos estudiantiles, préstamos personales, mínimos de tarjeta de crédito, pensión alimenticia, manutención infantil y obligaciones como cofirmante. No cuentan: servicios públicos, teléfono, despensa, seguro médico, seguro de auto, cuidado infantil ni suscripciones.
No directamente: los burós no tienen datos de ingresos, así que el DTI no puede entrar en un modelo de puntaje. La utilización del crédito, que compara los saldos de las tarjetas con sus límites, sí afecta tu puntaje y suele moverse en la misma dirección. Reducir los saldos rotativos mejora ambos a la vez.
Elimina un pago completo en lugar de reducir varios. El DTI cuenta obligaciones mensuales, no saldos, así que liquidar un préstamo de auto de 400 US$ al que le quedan cuatro pagos mueve más la relación que abonar 4.000 US$ a la hipoteca. Otras vías rápidas: refinanciar a un plazo más largo, dejar de ser cofirmante, o documentar ingresos que el prestamista aún no contabiliza, como un bono documentado o un segundo empleo con un año de historial.
Es manejable. Con 37 % apenas superas el estándar de suscripción manual del 36 % de Fannie Mae, así que un préstamo convencional necesitaría Desktop Underwriter o la vía de excepción del 45 %, pero sigues dentro del 43 % de FHA y del 41 % estándar de VA y USDA. Quitar un pago modesto suele dejarlo por debajo del 36 %.