Calcule la tasa de capitalización, el valor de la propiedad o el NOI requerido para inversiones inmobiliarias. Incluye desglose detallado de gastos, clasificación de riesgo y gráficos comparativos por tipo de propiedad.
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La tasa de capitalización (cap rate) es la métrica más utilizada en la inversión inmobiliaria comercial y residencial. Mide la tasa de retorno esperada de una propiedad de inversión basándose en su ingreso operativo neto (NOI) en relación con su valor de mercado. Ya sea que esté evaluando un alquiler unifamiliar, un complejo de apartamentos o un edificio comercial, comprender la tasa de capitalización le ayuda a comparar propiedades objetivamente y tomar decisiones de inversión basadas en datos.
La tasa de capitalización (cap rate) expresa la relación entre el ingreso operativo neto de una propiedad y su valor de mercado actual como un porcentaje. Una tasa de capitalización más alta indica retornos potencialmente mayores pero típicamente con mayor riesgo, mientras que una tasa más baja sugiere una inversión más estable y de menor riesgo en un mercado premium. La tasa de capitalización excluye los pagos hipotecarios y costos de financiamiento, haciéndola ideal para comparar propiedades independientemente de cómo se financien.
Fórmula de Tasa de Capitalización
Tasa de Cap = (Ingreso Operativo Neto ÷ Valor de Propiedad) × 100La tasa de capitalización estandariza los retornos entre diferentes tipos, tamaños y ubicaciones de propiedades, permitiéndole comparar un alquiler unifamiliar de $200K con un complejo de apartamentos de $2M en igualdad de condiciones.
Al invertir la fórmula (Valor de Propiedad = NOI ÷ Tasa de Cap), los inversores pueden estimar cuánto debería valer una propiedad según sus ingresos, ayudando a identificar ofertas sobrevaloradas o infravaloradas.
La tasa de capitalización revela el perfil de riesgo de una inversión. Ubicaciones premium con inquilinos estables típicamente tienen tasas de 3-5%, mientras que oportunidades de valor agregado en mercados emergentes pueden mostrar 8-12%.
Desglosar ingresos y gastos para calcular el NOI destaca ineficiencias como altas tasas de vacancia o costos de mantenimiento excesivos que reducen los retornos.
Antes de comprometerse con la diligencia debida, la tasa de capitalización proporciona una verificación rápida sobre si una propiedad cumple con sus requisitos mínimos de retorno.
Compare tasas de capitalización entre múltiples propiedades de alquiler para identificar los mejores retornos ajustados al riesgo en su mercado objetivo antes de hacer una oferta.
Use el modo de valor de propiedad para calcular cuánto debería valer una propiedad según sus ingresos, ayudándole a negociar con confianza respaldada por datos.
Si conoce su tasa de capitalización objetivo y el valor de la propiedad, calcule el NOI requerido para determinar cuánto alquiler necesita cobrar para cumplir sus metas de inversión.
Rastree las tasas de capitalización en todo su portafolio inmobiliario para identificar propiedades con bajo rendimiento y asignar capital a inversiones con mayores retornos.
Compare la tasa de capitalización de su propiedad contra promedios del mercado y diferentes tipos de propiedad para entender dónde se posiciona su inversión en relación al mercado.
Una 'buena' tasa de capitalización depende de sus objetivos de inversión y tolerancia al riesgo. Generalmente, 4-6% se considera segura y estable (ubicaciones premium), 6-8% ofrece riesgo y retorno equilibrado, y 8-10%+ proporciona mayores rendimientos con más riesgo. La mayoría de los inversores apuntan a 5-8% para alquileres residenciales.
NOI = Ingreso Potencial Bruto − Pérdida por Vacancia − Gastos Operativos. Comience con el ingreso total por alquiler, reste la vacancia estimada (típicamente 5-10%), luego reste todos los gastos operativos incluyendo impuestos de propiedad, seguros, comisiones de administración, mantenimiento y servicios públicos.
No. La tasa de capitalización excluye intencionalmente los pagos de hipoteca, servicio de deuda y costos de financiamiento. Esto la convierte en una métrica a nivel de propiedad que permite una comparación justa independientemente de cómo se financie cada propiedad. Para análisis de financiamiento, use el retorno sobre efectivo invertido.
Las tasas de capitalización más bajas (3-5%) típicamente indican propiedades en ubicaciones premium con inquilinos estables y solventes, y fuerte potencial de apreciación. Estas propiedades se negocian a precios más altos en relación con los ingresos porque los inversores aceptan menores rendimientos actuales a cambio de seguridad y crecimiento de valor a largo plazo.
Los gastos operativos incluyen impuestos de propiedad, seguros, comisiones de administración de propiedad (típicamente 8-12%), mantenimiento y reparaciones, servicios públicos (si los paga el propietario), cuotas HOA, jardinería, control de plagas y otros costos recurrentes. Los gastos de capital (CapEx), depreciación y pagos de hipoteca NO se incluyen.
Sí, si los gastos operativos superan los ingresos por alquiler, el NOI se vuelve negativo, resultando en una tasa de capitalización negativa. Esto generalmente indica que la propiedad no genera suficientes ingresos para cubrir sus costos y puede necesitar aumentos de alquiler, reducción de gastos o reposicionamiento.
Tasas de vacancia más altas reducen el ingreso bruto efectivo, lo que reduce el NOI y por lo tanto la tasa de capitalización. Una propiedad con 10% de vacancia mostrará una tasa de capitalización más baja que la misma propiedad al 5% de vacancia. Usar supuestos realistas de vacancia (5-10% residencial, 10-15% comercial) es esencial para un análisis preciso.