Calcula el pago solo interés, el pago tras el recast y lo que cuesta la estructura frente al mismo préstamo amortizado por completo.
La tasa es la que se aplica durante el período de solo interés.
Estimaciones solo para planificación. Los pagos reales dependen del índice, el margen, los topes de tasa y las comisiones de tu prestamista, y un préstamo de tasa ajustable puede recalcularse a una tasa distinta de la mostrada. No constituye asesoramiento financiero.
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Un préstamo de solo interés te compra un pago más pequeño ahora aplazando cada dólar de capital. La factura de eso llega en una fecha concreta: el recast, cuando el saldo que no has tocado tiene que amortizarse en el plazo que quede. Esta calculadora muestra ambos pagos, el tamaño del salto entre ellos y lo que cuesta la estructura frente al mismo préstamo amortizado con normalidad, para que la decisión se tome mirando el pago tras el recast y no el inicial.
Un préstamo de solo interés cobra únicamente el interés que se devenga cada mes durante un período inicial, normalmente de 3 a 10 años. El saldo no baja, porque no se amortiza nada. Cuando termina ese período el préstamo se recalcula: el saldo íntegro se amortiza en el plazo restante, que es más corto que el original, así que el pago sube con fuerza. Un préstamo a 30 años con 10 de solo interés devuelve todo su saldo en los últimos 20 años, y por eso el pago tras el recast queda muy por encima de lo que habría costado el mismo préstamo desde el principio.
Pago solo interés
Un arrendador que piensa vender antes del recast puede operar la propiedad con el pago más pequeño y conservar el flujo de caja. El riesgo es que la salida no ocurra en la fecha prevista.
Las comisiones, los bonos o la compensación en acciones amortizan capital en cantidades grandes e irregulares. Un préstamo de solo interés mantiene bajo el pago exigido entre esos eventos.
Una ventana corta de solo interés cubre el hueco entre comprar y vender sin comprometerse a un pago amortizado completo para un préstamo que esperas liquidar pronto.
Quien confía en que sus ingresos subirán de forma sustancial puede preferir el pago menor ahora, siempre que el pago tras el recast sea asequible con los ingresos de hoy y no con los de mañana.
Los prestamistas evalúan un préstamo de solo interés con el pago tras el recast, no con el inicial. Esa cifra es la que decide si te aprueban y si el préstamo es realmente asequible.
El salto en el recast suele ser del 20 % al 40 % con la misma tasa, y bastante más si la ventana de solo interés es corta. Conocer la cifra con años de antelación es la diferencia entre planificarla y que te sorprenda.
La comparación mantiene idénticos el monto, la tasa, el plazo y cualquier capital adicional en ambos lados, de modo que la diferencia es la estructura de solo interés y no el efecto de pagar más o de pedir prestado de otra forma.
Si pagas solo interés, tu saldo no cambia durante años mientras un prestatario normal ya ha devuelto una parte real del préstamo. Esa diferencia importa si necesitas vender o refinanciar.
El capital voluntario durante la ventana de solo interés reduce tanto el saldo en el recast como el pago posterior. La calculadora aplica el mismo extra al préstamo de comparación para atribuir el efecto correctamente.
El pago tras el recast. Según 12 CFR 1026.43(c)(5), el acreedor que evalúa la capacidad de pago debe usar la tasa totalmente indexada y pagos mensuales sustancialmente iguales de capital e interés que amorticen el saldo en el plazo restante a la fecha del recast. El pago bajo de solo interés no es la cifra de calificación.
No. Los pagos de una Hipoteca Calificada no pueden permitir al consumidor diferir la amortización del capital, que es exactamente lo que hace un préstamo de solo interés. Eso los deja fuera de la categoría QM, y por eso suelen ser productos de cartera o non-QM con requisitos de crédito y reservas más estrictos.
Con la misma tasa, el aumento suele ser del 20 % al 40 %. Cuanto más corto sea el plazo restante, mayor es el salto: un préstamo a 30 años con 10 de solo interés devuelve todo en 20 años, así que el pago tras el recast queda muy por encima de un pago normal a 30 años sobre el mismo saldo.
Nada por los pagos. Tu saldo no cambia salvo que pagues capital adicional de forma voluntaria. El capital que ganes vendrá de la revalorización del inmueble, que no está garantizada y que esta calculadora no da por supuesta.
No. Con la misma tasa y el mismo plazo siempre cuesta más interés, porque el saldo íntegro sigue devengando interés durante años en lugar de bajar. Esta calculadora compara ambos en condiciones idénticas para mostrar el sobrecosto directamente.
Normalmente sí, y es la mejor forma de desactivar el recast. Cada dólar de capital reduce tanto el saldo en el recast como el pago posterior. Revisa antes las condiciones de amortización anticipada de tu contrato.
Las opciones son refinanciar, vender o pedir una modificación del préstamo, y las dos primeras dependen de condiciones fuera de tu control: el valor del inmueble, tu crédito, tus ingresos y los criterios de concesión en ese momento. Planear refinanciar es una esperanza, no un plan de pago.
La calculadora de amortización modela un préstamo que amortiza capital desde el primer pago y muestra el cronograma completo. Esta modela específicamente la estructura de solo interés: el recast, el choque de pago y el costo de diferir el capital. Usa aquella para un préstamo normal y esta cuando haya un período de solo interés.
Permite fijar una tasa distinta a partir de la fecha del recast, que es como se comporta la mayoría de los ARM de solo interés. No modela topes periódicos ni movimientos del índice, así que prueba un rango de tasas en lugar de fiarte de una sola cifra.
Porque de lo contrario la comparación atribuiría a la estructura de solo interés un ahorro que producen los pagos adicionales. Mantener el extra idéntico en ambos lados aísla lo que cuesta la estructura en sí.