Calcula la tasa interna de retorno para cualquier inversión. Ingresa flujos de caja, compara TIR vs tasa mínima y visualiza el perfil VPN. Calculadora gratuita de TIR y TIRM.
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La Tasa Interna de Retorno (TIR) es la tasa de descuento que hace que el valor presente neto de todos los flujos de caja sea igual a cero. Representa el retorno anualizado esperado de una inversión, considerando el valor temporal del dinero. Ya sea que esté evaluando una propiedad de alquiler, una empresa emergente, la compra de equipos o un proyecto corporativo, la TIR le da un porcentaje único para comparar con su tasa de retorno requerida (tasa mínima). Esta calculadora calcula la TIR usando el método iterativo de Newton-Raphson, más TIRM, VPN a su tasa mínima, período de recuperación y un análisis de sensibilidad completo — todo en tiempo real.
La Tasa Interna de Retorno es la tasa de retorno anualizada a la cual el valor presente de los flujos de caja futuros es exactamente igual al desembolso de inversión inicial. En términos matemáticos, la TIR es la tasa r que satisface la ecuación donde el VPN es igual a cero. A diferencia de métricas simples como el ROI, la TIR considera el valor temporal del dinero — un dólar recibido hoy vale más que un dólar recibido dentro de cinco años. La TIR se usa ampliamente en finanzas corporativas, inversión inmobiliaria, capital de riesgo y evaluación de proyectos.
Fórmula TIR
0 = -C₀ + Σ FCₜ / (1 + TIR)ᵗLa TIR destila proyecciones complejas de flujos de caja multi-año en un solo porcentaje anualizado. Esto facilita comparar una propiedad de alquiler que genera $18,000/año contra una startup con retornos irregulares — ambos reducidos a una sola tasa de retorno.
A diferencia del ROI simple que ignora cuándo llegan los retornos, la TIR pondera apropiadamente los flujos de caja tempranos más que los tardíos. Una inversión que retorna $50,000 en el año uno vale más que una que retorna $50,000 en el año diez, y la TIR captura esta diferencia.
Al comparar la TIR con su tasa mínima aceptable de retorno, obtiene una decisión clara de invertir o rechazar. Si la TIR supera la tasa mínima, el proyecto crea valor. Si está por debajo, el capital se emplea mejor en otro lugar.
Los inversores inmobiliarios y las firmas de PE confían en la TIR para evaluar propiedades y empresas en cartera. Considera flujos de caja irregulares como costos de renovación, ingresos por alquiler y el producto final de la venta.
La TIR Modificada (TIRM) aborda una limitación clave de la TIR: el supuesto de que los flujos positivos se reinvierten a la misma tasa TIR. La TIRM permite especificar una tasa de reinversión realista y un costo de financiamiento, produciendo una estimación más conservadora y precisa.
Evalúe una propiedad de alquiler ingresando el precio de compra, ingresos anuales por alquiler, costos operativos y precio estimado de venta. La TIR revela si el retorno total justifica el capital invertido.
Evalúe una inversión en startup con flujos de caja negativos en los primeros años seguidos de crecimiento acelerado. La TIR ayuda a los inversionistas a comparar ofertas en diferentes etapas e industrias.
Determine si comprar equipos nuevos generará suficientes ahorros o ingresos para justificar el gasto de capital, en comparación con arrendar o no hacer nada.
Analice proyectos de renovación a corto plazo donde compra, invierte en renovaciones y vende dentro de 1-3 años. La TIR considera el momento de los costos de renovación y el producto final.
Los equipos de finanzas usan la TIR para clasificar proyectos competidores — expansión, I+D, adquisiciones — y asignar capital limitado a las iniciativas con los mayores retornos esperados.
La TIR se calcula encontrando la tasa de descuento que hace que el valor presente neto (VPN) de todos los flujos de caja sea igual a cero. No existe una solución algebraica directa, por lo que la TIR se encuentra iterativamente usando métodos numéricos como Newton-Raphson. Se comienza con una tasa estimada, se calcula el VPN, y luego se ajusta la tasa hasta que el VPN converge a cero. Esta calculadora maneja todas las iteraciones automáticamente.
Una TIR del 22% significa que la inversión se espera que genere un retorno anualizado del 22% considerando el valor temporal del dinero. En otras palabras, si descontara todos los flujos de caja futuros al 22%, el valor presente total sería exactamente igual a su inversión inicial. Una TIR del 22% generalmente se considera excelente — muy por encima de las tasas mínimas típicas del 8-15%.
Una TIR del 12% indica que la inversión produce un retorno anualizado ajustado por el valor temporal del 12%. Si esto es bueno depende de su tasa mínima y la clase de activo. Para una inversión inmobiliaria de bajo riesgo, el 12% es fuerte. Para una startup de alto riesgo, el 12% puede ser insuficiente dada la probabilidad de fracaso.
Una TIR del 20% a 5 años significa que la inversión obtiene un retorno anualizado del 20% durante el período de tenencia de cinco años. Esto no significa que gane el 20% sobre su inversión original cada año — la TIR considera la capitalización y el momento de cada flujo de caja. Una inversión de $100,000 con TIR del 20% a 5 años crecería a aproximadamente $248,832.
La TIR y el VPN son métricas complementarias. El VPN le dice la cantidad en dólares de valor creado o destruido a una tasa de descuento dada. La TIR le dice la tasa exacta a la cual el VPN es igual a cero. Use el VPN al comparar proyectos de diferentes tamaños. Use la TIR para comparaciones rápidas y al comunicar retornos a las partes interesadas.
La Tasa Interna de Retorno Modificada (TIRM) aborda dos limitaciones de la TIR: (1) la TIR asume que los flujos positivos se reinvierten a la misma tasa TIR, lo que puede ser irrealistamente alto; (2) la TIR puede producir múltiples soluciones. La TIRM permite especificar una tasa de reinversión realista y una tasa de financiamiento, produciendo siempre una respuesta única.
Para inversiones inmobiliarias, una buena TIR depende del tipo de propiedad. Propiedades comerciales estabilizadas típicamente apuntan al 8-12%. Proyectos multifamiliares de valor agregado apuntan al 14-18%. Desarrollo desde cero puede requerir 18-25%. Inversiones de compra y renovación a menudo apuntan al 20%+ dado el período corto y la incertidumbre.
Sí, una TIR negativa significa que la inversión pierde dinero considerando el valor temporal. Si los flujos de caja totales son menores que la inversión inicial, o si los retornos llegan demasiado tarde, la TIR será negativa. Una TIR negativa es una señal clara para rechazar la inversión.
Múltiples TIR ocurren cuando los flujos de caja cambian de signo más de una vez. Matemáticamente, la ecuación de la TIR es un polinomio y puede tener tantas raíces positivas como cambios de signo. Esto ocurre comúnmente con inversiones que tienen aportes de capital a mitad del proyecto. Cuando hay múltiples TIR posibles, use TIRM para una métrica confiable.
En Excel, use =TIR(valores, [estimación]) donde valores es un rango de flujos de caja comenzando con la inversión inicial como número negativo. Por ejemplo: =TIR((-100000, 30000, 35000, 40000, 45000, 50000)) retorna aproximadamente 17.4%. Para TIRM, use =TIRM(valores, tasa_financiamiento, tasa_reinversión).