Calcula la tasa interna de retorno de cualquier inversión. Ingresa flujos de caja, compara TIR vs tasa mínima y visualiza el perfil VPN.
Ingrese valores positivos para ingresos y valores negativos para desembolsos adicionales.
Solo estimaciones. La TIR supone que cada flujo intermedio se reinvierte a la propia TIR, lo que rara vez ocurre; usa la TIRM cuando eso importe. Las proyecciones de flujos son supuestos, no hechos.
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La Tasa Interna de Retorno (TIR) es la tasa de descuento que hace que el valor presente neto de todos los flujos de caja sea igual a cero. Representa el retorno anualizado esperado de una inversión, considerando el valor temporal del dinero. Ya sea que esté evaluando una propiedad de alquiler, una empresa emergente, la compra de equipos o un proyecto corporativo, la TIR le da un porcentaje único para comparar con su tasa de retorno requerida (tasa mínima). Esta calculadora calcula la TIR usando el método iterativo de Newton-Raphson, más TIRM, VPN a su tasa mínima, período de recuperación y un análisis de sensibilidad completo — todo en tiempo real.
La Tasa Interna de Retorno es la tasa de retorno anualizada a la cual el valor presente de los flujos de caja futuros es exactamente igual al desembolso de inversión inicial. En términos matemáticos, la TIR es la tasa r que satisface la ecuación donde el VPN es igual a cero. A diferencia de métricas simples como el ROI, la TIR considera el valor temporal del dinero — un dólar recibido hoy vale más que un dólar recibido dentro de cinco años. La TIR se usa ampliamente en finanzas corporativas, inversión inmobiliaria, capital de riesgo y evaluación de proyectos.
Fórmula TIR
Evalúe una propiedad de alquiler ingresando el precio de compra, ingresos anuales por alquiler, costos operativos y precio estimado de venta. La TIR revela si el retorno total justifica el capital invertido.
Evalúe una inversión en startup con flujos de caja negativos en los primeros años seguidos de crecimiento acelerado. La TIR ayuda a los inversionistas a comparar ofertas en diferentes etapas e industrias.
Determine si comprar equipos nuevos generará suficientes ahorros o ingresos para justificar el gasto de capital, en comparación con arrendar o no hacer nada.
Analice proyectos de renovación a corto plazo donde compra, invierte en renovaciones y vende dentro de 1-3 años. La TIR considera el momento de los costos de renovación y el producto final.
Los equipos de finanzas usan la TIR para clasificar proyectos competidores — expansión, I+D, adquisiciones — y asignar capital limitado a las iniciativas con los mayores retornos esperados.
La TIR destila proyecciones complejas de flujos de caja multi-año en un solo porcentaje anualizado. Esto facilita comparar una propiedad de alquiler que genera 18.000 US$/año contra una startup con retornos irregulares — ambos reducidos a una sola tasa de retorno.
A diferencia del ROI simple que ignora cuándo llegan los retornos, la TIR pondera apropiadamente los flujos de caja tempranos más que los tardíos. Una inversión que retorna 50.000 US$ en el año uno vale más que una que retorna 50.000 US$ en el año diez, y la TIR captura esta diferencia.
Al comparar la TIR con su tasa mínima aceptable de retorno, obtiene una decisión clara de invertir o rechazar. Si la TIR supera la tasa mínima, el proyecto crea valor. Si está por debajo, el capital se emplea mejor en otro lugar.
Los inversores inmobiliarios y las firmas de PE confían en la TIR para evaluar propiedades y empresas en cartera. Considera flujos de caja irregulares como costos de renovación, ingresos por alquiler y el producto final de la venta.
La TIR Modificada (TIRM) aborda una limitación clave de la TIR: el supuesto de que los flujos positivos se reinvierten a la misma tasa TIR. La TIRM permite especificar una tasa de reinversión realista y un costo de financiamiento, produciendo una estimación más conservadora y precisa.
La TIR se calcula encontrando la tasa de descuento que hace que el valor presente neto (VPN) de todos los flujos de caja sea igual a cero. No existe una solución algebraica directa, por lo que la TIR se encuentra iterativamente usando métodos numéricos como Newton-Raphson. Se comienza con una tasa estimada, se calcula el VPN, y luego se ajusta la tasa hasta que el VPN converge a cero. Esta calculadora maneja todas las iteraciones automáticamente.
El ROI es un total; la TIR es una tasa anual. El ROI simple divide la ganancia total entre lo invertido e ignora cuándo llega el dinero, así que la misma ganancia puntúa igual tanto si tarda dos años como diez. La TIR es la tasa de descuento anual que hace cero el valor presente neto, de modo que sí valora el momento del cobro. Esta calculadora muestra ambas: invertir 50.000 US$ y recibir 75.000 US$ en cinco años es un ROI simple del 50 % pero una TIR del 15,24 %.
No hay un umbral universal: una buena TIR es la que supera su propia tasa mínima, es decir, el rendimiento que obtendría en el siguiente mejor uso de ese mismo dinero con el mismo riesgo. Los inversores de mercados públicos suelen comparar con un rendimiento bursátil a largo plazo cercano al 10 % anual, mientras que el capital privado y el capital riesgo apuntan al 20 % o 30 % porque la mayoría de sus operaciones no devuelven nada. Compare la TIR con su tasa mínima, no con la de otra persona.
Una TIR del 20 % a 5 años significa que la inversión obtiene un retorno anualizado del 20 % durante el período de tenencia de cinco años. Esto no significa que gane el 20 % sobre su inversión original cada año — la TIR considera la capitalización y el momento de cada flujo de caja. Una inversión de 100.000 US$ con TIR del 20 % a 5 años crecería a aproximadamente 248.832 US$
La TIR y el VPN son métricas complementarias. El VPN le dice la cantidad en dólares de valor creado o destruido a una tasa de descuento dada. La TIR le dice la tasa exacta a la cual el VPN es igual a cero. Use el VPN al comparar proyectos de diferentes tamaños. Use la TIR para comparaciones rápidas y al comunicar retornos a las partes interesadas.
La Tasa Interna de Retorno Modificada (TIRM) aborda dos limitaciones de la TIR: (1) la TIR asume que los flujos positivos se reinvierten a la misma tasa TIR, lo que puede ser irrealistamente alto; (2) la TIR puede producir múltiples soluciones. La TIRM permite especificar una tasa de reinversión realista y una tasa de financiamiento, produciendo siempre una respuesta única.
Para inversiones inmobiliarias, una buena TIR depende del tipo de propiedad. Propiedades comerciales estabilizadas típicamente apuntan al 8-12 %. Proyectos multifamiliares de valor agregado apuntan al 14-18 %. Desarrollo desde cero puede requerir 18-25 %. Inversiones de compra y renovación a menudo apuntan al 20 %+ dado el período corto y la incertidumbre.
Sí, una TIR negativa significa que la inversión pierde dinero considerando el valor temporal. Si los flujos de caja totales son menores que la inversión inicial, o si los retornos llegan demasiado tarde, la TIR será negativa. Una TIR negativa es una señal clara para rechazar la inversión.
Múltiples TIR ocurren cuando los flujos de caja cambian de signo más de una vez. Matemáticamente, la ecuación de la TIR es un polinomio y puede tener tantas raíces positivas como cambios de signo. Esto ocurre comúnmente con inversiones que tienen aportes de capital a mitad del proyecto. Cuando hay múltiples TIR posibles, use TIRM para una métrica confiable.
En Excel, use =TIR(valores, [estimación]) donde valores es un rango de flujos de caja comenzando con la inversión inicial como número negativo. Por ejemplo: =TIR((-100000, 30000, 35000, 40000, 45000, 50000)) retorna aproximadamente 17,4 %. Para TIRM, use =TIRM(valores, tasa_financiamiento, tasa_reinversión).